Wie wil bouwen, verbouwen, uitbreiden of een perceel anders wil gebruiken, krijgt al snel te maken met regels uit het omgevingsplan. In dat omgevingsplan staat wat er op een bepaalde plek wel en niet mag. Denk aan de functie van een gebouw, de maximale bouwhoogte, het gebruik van grond of regels over parkeren, geluid en ruimtelijke kwaliteit. Past jouw plan niet binnen die regels? Dan betekent dat niet automatisch dat het plan onmogelijk is. In veel gevallen kan een BOPA uitkomst bieden.
BOPA staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dat klinkt ingewikkeld, maar de betekenis is eigenlijk vrij duidelijk. Het gaat om een activiteit die niet past binnen het geldende omgevingsplan, maar waarvoor je toch een omgevingsvergunning kunt aanvragen.
Sinds de invoering van de Omgevingswet werken gemeenten met het omgevingsplan. Dit plan vervangt in grote lijnen het oude bestemmingsplan, maar bevat meer regels over de fysieke leefomgeving. Als een initiatief niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan past, kan de gemeente beoordelen of zij wil meewerken via een BOPA-procedure.
Een simpel voorbeeld: je wilt een bestaand bedrijfspand omzetten naar woningen, maar de locatie heeft in het omgevingsplan nog een bedrijfsfunctie. Of je wilt een gebouw hoger maken dan volgens de regels is toegestaan. In zulke situaties kan een BOPA nodig zijn.
Je hebt een BOPA nodig wanneer je plan niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en er geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is. De gemeente kijkt dan of jouw initiatief alsnog ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het bouwwerk zelf, maar ook naar de omgeving.
Een BOPA kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij:
Het belangrijkste uitgangspunt is dat de gemeente moet kunnen motiveren waarom het plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met andere woorden: het plan moet logisch, verantwoord en passend zijn op die plek.
Een BOPA vraag je aan via het Omgevingsloket. Bij de aanvraag moet duidelijk worden uitgelegd wat je wilt doen, waarom het plan afwijkt van het omgevingsplan en waarom het toch aanvaardbaar is. Vaak is daar een goede ruimtelijke onderbouwing voor nodig.
De gemeente beoordeelt vervolgens of het initiatief past binnen wet- en regelgeving, beleid en de belangen van de omgeving. Daarbij kunnen verschillende onderzoeken nodig zijn, bijvoorbeeld naar verkeer, parkeren, geluid, bodem, ecologie of stikstof. Welke onderzoeken nodig zijn, hangt af van het soort project en de locatie.
In veel gevallen geldt de reguliere procedure. Dat betekent dat de gemeente in principe binnen acht weken beslist, met de mogelijkheid om deze termijn te verlengen. Bij complexere plannen kan soms een uitgebreidere procedure gelden.
Een BOPA draait niet alleen om het invullen van een aanvraagformulier. De kracht zit vooral in de onderbouwing. De gemeente moet namelijk kunnen uitleggen waarom zij wil afwijken van het omgevingsplan. Is de aanvraag onduidelijk of onvoldoende onderbouwd, dan kan dat leiden tot vertraging, extra vragen of zelfs een afwijzing.
Een sterke BOPA-onderbouwing maakt duidelijk:
Juist daarom is het verstandig om al vroeg in het proces advies in te winnen. Zo voorkom je dat je later vastloopt op ontbrekende informatie of verkeerde aannames.
Een BOPA is niet hetzelfde als een wijziging van het omgevingsplan. Bij een BOPA krijg je toestemming voor een concreet initiatief dat afwijkt van de regels. Het omgevingsplan zelf verandert daarmee niet automatisch. Een wijziging van het omgevingsplan is vaak breder en structureler, maar kan ook meer tijd kosten.
Welke route het beste past, hangt af van het project. Gaat het om één concreet plan? Dan kan een BOPA een praktische oplossing zijn. Gaat het om een grotere gebiedsontwikkeling of een blijvende wijziging van functies? Dan kan een wijziging van het omgevingsplan logischer zijn.
Een BOPA kan veel mogelijk maken, maar vraagt wel om een zorgvuldige aanpak. Je moet weten welke regels gelden, welke onderzoeken nodig zijn en hoe je de gemeente overtuigend meeneemt in je plan. Buro Nederlands Ontwikkeling helpt initiatiefnemers bij het beoordelen, onderbouwen en begeleiden van ruimtelijke plannen.
Of het nu gaat om functiewijziging, herontwikkeling, nieuwbouw of uitbreiding: met de juiste voorbereiding vergroot je de kans op een soepel proces en een haalbare aanvraag. Zo wordt een plan dat op het eerste gezicht niet binnen de regels past, misschien toch mogelijk.